酒店式短租公寓，日租金168元，有陽(yáng)臺吹吹風(fēng)，有寬帶可聊聊天，有烹飪愛(ài)好可盡情施展，有臟衣服可交給洗衣機……

一切聽(tīng)起來(lái)很不錯，看上去也很實(shí)惠。

短租是近幾年興起的一個(gè)行業(yè)，雖沒(méi)有進(jìn)行大肆宣傳，卻在一定范圍內得到了消費者認可。由于市場(chǎng)需求旺盛，國內很多一線(xiàn)城市出現了形形色色的短租房。從去年的年中開(kāi)始，新興行業(yè)巨大的發(fā)展潛力，也吸引了螞蟻短租、游天下等在線(xiàn)短租網(wǎng)站蜂擁而起。

收益頗豐的短租大蛋糕正在被迅速瓜分。然而，性質(zhì)介于出租房和酒店之間的短租市場(chǎng)尚處于監管真空的階段，現實(shí)中缺乏監管的短租房真能如描述般完美嗎？

對此，南方日報記者綜合多位業(yè)內人士觀(guān)點(diǎn)，得出這樣的回答：“短租需口碑，漏洞待解決，一切靠自覺(jué)。”

短租房源分散、少有門(mén)面等特點(diǎn)使行業(yè)經(jīng)營(yíng)推廣以網(wǎng)絡(luò )為主，客源多為互聯(lián)網(wǎng)用戶(hù)

逾九成業(yè)務(wù)來(lái)源網(wǎng)絡(luò )

房源分散、少有門(mén)面等特點(diǎn)使行業(yè)經(jīng)營(yíng)推廣以網(wǎng)絡(luò )為主，客源多為互聯(lián)網(wǎng)用戶(hù)。

吳翀的3位表親今年國慶準備來(lái)深圳游玩，與往年接待親朋好友的方式有所不同，吳翀這次沒(méi)有將他們安排在酒店，而是將目光鎖定在短租公寓。

“考慮到黃金周期間，酒店旅館的房?jì)r(jià)都比較高，也很難預訂到。”吳翀說(shuō)，經(jīng)常聽(tīng)到出差的朋友們提及短租房，“據說(shuō)房源比較可靠，與酒店一樣拎包入住，關(guān)鍵是房間有廚房，可以自己做飯。”

所謂短租，可以理解成將房屋短期出租給客人的一種租賃形式，提供按天、周、月等計費的租賃服務(wù)。

“租客可享受到酒店式服務(wù)，配備獨立廚衛，洗衣機、空調、液晶彩電、微波爐、免費寬帶一樣不缺。房門(mén)采用先進(jìn)IC卡系統，還有專(zhuān)人定期打造衛生。”從事短租業(yè)務(wù)的陳先生告訴記者。

這樣一間地處福田區松嶺路42平方米的雙人間公寓，原價(jià)190元/日，現5月促銷(xiāo)優(yōu)惠價(jià)才152元/日，而附近一般酒店每天費用至少要三四百元。

陳先生說(shuō)，從2009年開(kāi)始，就從原業(yè)主手中租下5、6套公寓，開(kāi)始短租創(chuàng )業(yè)，發(fā)展至今，他手頭上已有55套房源。由于時(shí)間靈活、租住方便，短租房逐漸被一部分消費者所接受。

記者查閱相關(guān)文獻了解到，國內短租市場(chǎng)主要有5種經(jīng)營(yíng)模式存在。第一種是長(cháng)租短出模式，即經(jīng)營(yíng)商長(cháng)期租賃業(yè)主公寓或住宅，通常是簽訂兩年以上合同，再通過(guò)短期租賃給客人以牟利。第二種是既是業(yè)主又是經(jīng)營(yíng)商的自營(yíng)模式，但此類(lèi)模式規模最小。第三種是加盟連鎖模式，即直營(yíng)和加盟。第四種是聯(lián)盟模式，即多家小經(jīng)營(yíng)者集成聯(lián)盟形成統一網(wǎng)絡(luò )平臺。最后一種是單純中介模式，主要是網(wǎng)絡(luò )平臺服務(wù)商，在統一平臺上統一營(yíng)銷(xiāo)，通過(guò)傭金形式收取費用。

陳先生的經(jīng)營(yíng)模式，就是以長(cháng)租短出模式，也是國內目前最普遍的短租房經(jīng)營(yíng)模式。“基本90%以上業(yè)務(wù)都是通過(guò)網(wǎng)絡(luò )平臺獲得。”陳先生說(shuō)，由于短租房房源分散、少有門(mén)面的特點(diǎn)，使得這個(gè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)推廣以網(wǎng)絡(luò )為主，客源也多是年輕新潮的互聯(lián)網(wǎng)用戶(hù)。

國內短租市場(chǎng)興起，互聯(lián)網(wǎng)平臺也隨之而動(dòng)。去年4月，國內第一家專(zhuān)業(yè)短租網(wǎng)站“愛(ài)日租”上線(xiàn)。之后，多家電商公司介入這一新興市場(chǎng)，起步較早的還包括“游天下”、“螞蟻短租”、“搜短租網(wǎng)”、“途家”、“美租網(wǎng)”、“住我那”等。

價(jià)格高于普通出租

從事短租業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)商目標利潤率約為50%，但實(shí)際利潤一般不超過(guò)20%。

記者在目的地一欄鍵入“深圳”關(guān)鍵字，“螞蟻短租”顯示本地共有1984個(gè)符合條件的結果。瀏覽發(fā)現，除了床位房、普通公寓之外，復式、海景房、別墅等高端房源，比比皆是，各類(lèi)房?jì)r(jià)從35元/日到999元/日不等。

短租房的客源主要有商務(wù)客人、游客、應試者、探親訪(fǎng)友者等。在深圳地區，赴港購物或赴港產(chǎn)子的內地人也是短租房的客源之一。目前，陳先生對短租房的出租情況比較滿(mǎn)意。“深圳的商業(yè)氣氛很濃，每月有這么多展會(huì )，商務(wù)客源較穩定，而且淡季、旺季的區分也相對不明顯。”

陳先生接觸過(guò)的商務(wù)租客表示，他們很喜歡這種經(jīng)濟舒適又可以有家的感覺(jué)的居住方式。時(shí)間長(cháng)了，部分客人還與他建立了私人關(guān)系，訂房都不再通過(guò)在線(xiàn)網(wǎng)絡(luò )平臺下單，而是直接打電話(huà)給他。

據記者了解，深圳短租房的操作模式大致如下：經(jīng)營(yíng)商通過(guò)實(shí)地考察，相中某熱點(diǎn)區域中的一棟或數棟商業(yè)大樓，并與各個(gè)業(yè)主簽訂租房合同，租下多套公寓，經(jīng)營(yíng)商會(huì )將房源按各自標準，統一裝飾成短租公寓以對外出租，隨后接待、看房工作就交給雇傭的員工或物管公司處理，而清潔工作也是由雇來(lái)的專(zhuān)職人員或家政公司完成。

從事短租的個(gè)人或公司一般不依賴(lài)實(shí)體中介尋找租客，最先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò )平臺以及最傳統的發(fā)名片、傳單、口口相傳是他們推廣的主要模式。中聯(lián)地產(chǎn)首席分析師葉蓉、世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員廖小敏均表示，基本上沒(méi)有實(shí)體中介從事短租業(yè)務(wù)，“如果委托中介租賃的話(huà)，每成功一筆，中介需分別向業(yè)主和租客收取月租50%的傭金，而短租房租金基本是按日計算的，難以收取中介費。”廖小敏解釋。

“短租房的盈利主要來(lái)源于租金差。”陳先生自曝，與普通出租屋相比，短租房的租金確實(shí)要高出不少。以福田區上步南的佳兆業(yè)中心一套47平方米的小套房為例，月租的話(huà)價(jià)格大概是5500元，按一個(gè)月30天計算，平均183元/日，但按日租計算，這套房間定價(jià)是278元/日，比月租日均價(jià)高出約50%。

在外人眼中，這樣利潤看來(lái)相當高。然而，據“游天下”深圳區域運營(yíng)總監唐曉璇介紹，從事短租業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)商目標利潤率約為50%，但實(shí)際利潤一般不超過(guò)20%。

經(jīng)營(yíng)商利潤在所得租金收入減去支付給原業(yè)主的租金、人工費用、水電費、管理費以及前期投入的裝修費等，但關(guān)鍵的一點(diǎn)是必須保證短租房的低空置率。“我的55套房子，每套必須保證每月至少要租出20天，要不我就要倒貼。”陳先生說(shuō)，房間內的硬件維護也是一筆不小的費用。

短租前景有多大

短租業(yè)務(wù)是市場(chǎng)細分的產(chǎn)物，目前短租行業(yè)規模非常小，甚至都還不能算起步，未來(lái)的成長(cháng)空間很大。

短租行業(yè)，前景能有多大？站在不同的角度，可以聽(tīng)到不同的聲音。

“我們看好短租市場(chǎng)的前景。在過(guò)去的半年時(shí)間里，‘螞蟻短租’每月訂單的增長(cháng)量都超過(guò)100%，網(wǎng)站現在每天都要處理上千個(gè)訂單。”“螞蟻短租”市場(chǎng)部粟波告訴記者，短租業(yè)務(wù)是市場(chǎng)細分的產(chǎn)物，目前短租行業(yè)規模非常小，甚至都還不能算起步，未來(lái)的成長(cháng)空間很大，據分析，國內短租公寓每年增長(cháng)率都在300%以上。

唐曉璇表示，短租之所以沒(méi)有引起大規模復制主要由于市場(chǎng)尚未成熟。據“游天下”此前對國內短租市場(chǎng)的一項調研顯示，有64%房東都是近一年內開(kāi)始從事短租行業(yè)，從業(yè)1到3年的占比21%，5年以上的房東只占15%。

在預測短租市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展軌跡時(shí)，“游天下”短租網(wǎng)負責人劉堅曾在公開(kāi)場(chǎng)合指出，未來(lái)，短租業(yè)務(wù)是一個(gè)比酒店還要大的市場(chǎng)。而“螞蟻短租”總經(jīng)理陳馳則認為，國內中低端尤其是偏低端短租市場(chǎng)是一個(gè)非常大的市場(chǎng)，平臺的生長(cháng)時(shí)間將會(huì )很長(cháng)，或許3至5年高速增長(cháng)，也許3至5年后仍將保持快速增長(cháng)。

目前，國內短租網(wǎng)站商業(yè)模式基本仿照美國旅游租房網(wǎng)站Airbnb首創(chuàng )的模式，即從房東與租客交易中收取一定比例傭金，如“螞蟻短租”收取10%，“愛(ài)日租”12%，“游天下”則從今年4月起取消此前收取的5%傭金，成為完全免費的服務(wù)平臺。

“現在這個(gè)行業(yè)不掙錢(qián)。”記者從“游天下”、“螞蟻短租”方面了解到，目前此類(lèi)網(wǎng)站均未實(shí)現盈利。

粟波表示，“螞蟻短租”剛剛起步半年，還未盈利，但他們堅信平臺化運營(yíng)將成為未來(lái)網(wǎng)站盈利的關(guān)鍵，并有信心為消費者提供更具性?xún)r(jià)比的短租房作為出行住宿選擇。唐曉璇同樣稱(chēng)，網(wǎng)站暫未考慮盈利，主要考慮的是市場(chǎng)的培育?，F在正逐步完善平臺，努力提供真正有價(jià)值的服務(wù)，讓房東與租客交易雙方離不開(kāi)這個(gè)平臺。

如此看來(lái)，在線(xiàn)短租平臺已然做足準備，期待著(zhù)藍海弄潮。但從實(shí)體中介的角度看來(lái)，短租市場(chǎng)的前景充滿(mǎn)未知與變數。

中聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監周慶亮告訴記者，中聯(lián)此前也企圖開(kāi)拓短租業(yè)務(wù)，曾對深圳短租市場(chǎng)做過(guò)相關(guān)調研，“但結果并不樂(lè )觀(guān)。”從調研結果看，只有30%左右的業(yè)主愿意接受短租業(yè)務(wù)，業(yè)主普遍認為無(wú)法保障持續性客源是他們拒絕的主要理由。另外，從租客角度出發(fā)，出于安全、衛生、發(fā)票等問(wèn)題的考慮，如居住時(shí)間不長(cháng)，經(jīng)濟型酒店仍是他們的首選。

■相關(guān)

身份不明的短租房

雖說(shuō)吳翀想在國慶期間找一個(gè)短租公寓給親戚們住，但他對此類(lèi)房源還是有些不放心：“圖片跟實(shí)際是否百分百相符？房間衛生情況怎樣？餐具這么多人用過(guò)，能保證一定干凈嗎？”

事實(shí)上，并不是只有吳翀一人對短租房心存顧慮。“螞蟻短租”網(wǎng)站旗下的研究院發(fā)布的《2012年一季度在線(xiàn)短租行業(yè)報告》顯示，房間衛生整潔狀況最能直接影響短租客戶(hù)對短租公寓的選擇，同時(shí)，“照片與實(shí)際不符”高居房客投訴問(wèn)題榜首。

經(jīng)營(yíng)主體管理各異

唐曉璇說(shuō)，像陳先生那樣，活躍在“游天下”的批量式職業(yè)經(jīng)營(yíng)商，大約有三四十個(gè)，普遍手頭都有30至50套房源，另外也包括一些物業(yè)公司、地產(chǎn)中介公司。

據了解，目前整個(gè)短租市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方的規模偏小，大的也只有百余套房源，有的只有四五套房源，接待能力較小，不能一次性滿(mǎn)足團體訂房。同時(shí)，盡管各種形式短租服務(wù)琳瑯滿(mǎn)目，卻很難發(fā)現一家真正上規模、叫得出名堂的短租商品或品牌，短租經(jīng)營(yíng)主體以個(gè)體、中介公司、酒店管理公司為主。

浙江工商大學(xué)研究學(xué)者程乾、竺肖英在其撰寫(xiě)的《短租公寓制約因素及發(fā)展路徑選擇》指出，短租在國內還是新興行業(yè)，還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的部門(mén)機構對此進(jìn)行管理。這不但給管理部門(mén)帶來(lái)了執法尷尬，也令行業(yè)的身份存在混亂。

目前市場(chǎng)上的短租房很大一部分還沒(méi)有執照，而部分領(lǐng)取執照的是以租房中介、商業(yè)咨詢(xún)公司或物業(yè)管理的營(yíng)業(yè)執照，此類(lèi)辦理執照或簽訂合同的經(jīng)營(yíng)商在法律上取得了合法形式，但在沒(méi)有相關(guān)規范的約束之下，操作過(guò)程中不僅有風(fēng)險和隱患，還很容易形成管理的死角。

治安隱患誰(shuí)擔責

首先是安全問(wèn)題。短租房分散在城市的各個(gè)區域，且在租客身份登記方面也沒(méi)有與公安系統聯(lián)網(wǎng)。但目前絕大多數短租房都有較好的硬件設備，可能會(huì )給流竄的案犯提供理想的躲避場(chǎng)所。

“短租房沒(méi)有監管條例，不單是租客擔心，我更焦慮??！”陳先生一臉苦笑。他說(shuō)，他個(gè)人擁有租房中介營(yíng)業(yè)執照，但是沒(méi)有針對性的法律法規對行業(yè)加以規范，“萬(wàn)一租客在房間里出了問(wèn)題，責任誰(shuí)擔？！”

陳先生說(shuō)，作為經(jīng)營(yíng)者只能依靠自己自覺(jué)規范做法。他時(shí)常提醒接待租客的員工，必須反復核實(shí)租客身份證信息，并對信息進(jìn)行詳細登記，以規避風(fēng)險。

“就算租客只住一天，我都要求他們簽訂入住協(xié)議。”但陳先生還是擔心，登記身份信息以及簽訂協(xié)議并不能帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的保障。“換個(gè)角度，對租客來(lái)說(shuō)，沒(méi)有行業(yè)規范，在租客的權益受到損害時(shí)，維權也會(huì )有難度。”

其次是服務(wù)衛生問(wèn)題。由于短租經(jīng)營(yíng)主體的不一，短租房對室內用品的管理方式也千差萬(wàn)別。短租公寓均承諾對床品一客一換，房間由專(zhuān)人負責管理，定期打掃衛生。但在具體操作上，有的是雇傭家政鐘點(diǎn)工，有的是請家政公司打理，有的是專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司，沒(méi)有統一的衛生標準，在用品消毒等方面也沒(méi)有正規酒店那樣的規范制度。

第三是硬件保障問(wèn)題。記者在短租網(wǎng)站上瀏覽租客對房間評價(jià)時(shí)發(fā)現，“房間用品壞了，房東不能馬上進(jìn)行修復”的現象較為常見(jiàn)。一般的物業(yè)管理公司在水電上會(huì )對公寓進(jìn)行統一管理，但在其他硬件設施，如寬帶、洗衣機等室內電器出現問(wèn)題時(shí)，租客需要找經(jīng)營(yíng)商，因為距離問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)商大多無(wú)法像酒店那樣第一時(shí)間趕到，在維修上也沒(méi)有酒店的專(zhuān)業(yè)隊伍，一定程度上降低了短租房的服務(wù)質(zhì)量。

亟待規范準入標準

值得注意的是，由于租期短，租客更換頻繁，業(yè)主與租客并沒(méi)有硬性規定必須簽訂租賃合同，因此短租房與出租房存在明顯區別。但相同的一點(diǎn)是，業(yè)主均無(wú)須向管理部門(mén)登記備案，更無(wú)須依法納稅。

一方面，短租房以租賃形式運作，具備一部分出租房之“形”，另一方面，短租的經(jīng)營(yíng)模式與經(jīng)濟型酒店無(wú)異，具備酒店業(yè)之“神”。短租房游走于傳統意義上的出租房與酒店之間，在發(fā)展過(guò)程中，直接規避了兩者應該承擔的監管和責任。

程乾、竺肖英對短租行業(yè)提出三點(diǎn)建議。一是行業(yè)應該被確定“身份”。在國外，短租公寓大多歸酒店行業(yè)管理，如法國的“studio 6”，日本的“櫻花之家”等。在明確短租行業(yè)“身份”后，行業(yè)才能真正合法。

二是行業(yè)應建立相關(guān)的法律法規。程乾、竺肖英寫(xiě)道：“目前一旦出現酒店式公寓的投資糾紛或短租公寓服務(wù)糾紛，一般根據《合同法》或《城市房地產(chǎn)管理法》等房地產(chǎn)專(zhuān)項法律法規處理，設計酒店餐飲服務(wù)內容的，也會(huì )參照酒店餐飲服務(wù)行業(yè)的相關(guān)政策規定處理。建立規范短租行業(yè)法律法規迫在眉睫。”

三是制定行業(yè)標準和認證體系。對于這點(diǎn)，作為業(yè)內人士，粟波認為，除了自身管理需要規范化運作以外，有針對性的行業(yè)管理存在缺位也制約了行業(yè)的良性發(fā)展。

“經(jīng)營(yíng)商具有怎樣的資質(zhì)可以進(jìn)入短租行業(yè)？房間要有怎樣的硬件配置，價(jià)格區間是多少？每個(gè)價(jià)格區間需要達到的服務(wù)標準又應該是怎樣的？”粟波強調，行業(yè)亟需明確準入標準。

■數讀短租

◇中國短租房用戶(hù)中男性占比為68%，女性為32%，可見(jiàn)，男性用戶(hù)較女性用戶(hù)更易接受短租。

◇中國在線(xiàn)短租以21至35歲的年輕用戶(hù)為主體，占比超過(guò)8成，其中21至25歲的用戶(hù)占比最大，接近48%。

◇在校學(xué)生、銷(xiāo)售人員、管理人員占短租用戶(hù)總比超五成，其中在校全日制學(xué)生占比最大，達到24.37%。

◇在線(xiàn)短租用戶(hù)選擇短租房的出行目的中，以旅游度假、短暫停留、探親訪(fǎng)友、出差辦事等為主，總占比已達83%。

◇價(jià)格優(yōu)勢是短租公寓受青睞的主要原因。33.05%的在線(xiàn)短租用戶(hù)因為價(jià)格便宜、性?xún)r(jià)比高選擇短租房。

◇在用戶(hù)選擇短租房的關(guān)注點(diǎn)分析中，高達20.41%的短租用戶(hù)選擇“房間衛生整潔狀況”，其次15.82%用戶(hù)關(guān)注房間安全程度。

◇67%的中國短租客在選擇短租房類(lèi)型時(shí)會(huì )選擇整租，整租的短租房最受歡迎；25%選擇單間出租，僅有8%會(huì )選擇床位出租。

◇傳統的公寓最受關(guān)注，其客戶(hù)占比超過(guò)五成，選擇民居的客戶(hù)有15%，12%客戶(hù)選擇旅館。對比較而言，選擇別墅、豪宅等客戶(hù)占比較低，總占比只有8%。

◇房客投訴問(wèn)題中，“照片與實(shí)際不符”占37%，其次是房間設施缺少或損壞（22%）以及房東私自漲價(jià)（20%）。

◇在線(xiàn)短租城市需求指數排名中，北京排名第一，上海第五，廣州第六，深圳第十二。

◇在線(xiàn)短租城市供給指數排名中，北京依然排名第一，廣州和上海分列第三和第五，深圳第六。

（數據來(lái)源：螞蟻短租研究院《2012年一季度在線(xiàn)短租行業(yè)報告》）

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